财新传媒
位置:博客 > 周勇 > 核成本,定利润,重庆能管住房价吗

核成本,定利润,重庆能管住房价吗

重庆市市长黄奇帆提出,“要研究商品房的核价措施,要核定清楚房产项目的土地成本、建设成本、税费、利息等,并确定合理的利润空间,以加强对新开盘商品房的价格调控指导。”

我的评价:初衷是好的,方法是错的,结果是可怕的。

政府替企业核定成本、确定利润空间,这样的事情倒也不罕见。不过,都是30年前的旧事了。在计划经济下,企业并无定价权,价格是多少,以官方核准的成本加上官方核准的利润率,自然就成了。所谓企业,不过就是生产车间而已。

在当下充分竞争的房地产市场,政府还想成为商品房市场全知全能的计划者,困难重重。

不同时间购地、不同渠道筹款、不同企业状况,成本能一样吗?不同风格、不同品质、不同位置的楼盘,利润率能一样吗?1981年,国务院成立了价格研究中心,由著名经济学家薛暮桥牵头,全国调集了50多人,买了最先进的计算机,想算出一个合理的“理论价格”,最终失败了。同样,确定一个城市的商品房成本和价格,绝非一市之长可以做到。而如果每个企业的成本是一事一议的,企业挣不挣钱,完全看办事的科员处长给你定什么样的成本,那这里面会有多少寻租空间呢?

即便一市之长勇于任事,一拍脑袋定下商品房成本、利润,但楼市的政策措施多变,市场环境多变,企业如一位武林高手,手脚被缚,乱箭来袭,任你身怀绝技也枉然。

计划经济下,政府核成本、定利润的结果是产品价格便宜、但供应短缺。在当下,重演政府核成本、定利润的故事,结果也会是,房价降了,但房子供应紧张。因为被捆住手脚的房地产企业,要面对不可测的寻租成本,面临巨大的市场和政府风险,自然缺乏创新和发展动力。

供应短缺的结果是,房价上涨。当然,政府会控制住表面的交易价格,而黑市一定会热闹起来的。想想70年代寻常人家倒卖粮票,想想80年代找人批条子买电视机就知道了。价格一定会找到它的呈现方式。

结果就是,调控房价的方法成为推高房价的动力。

重复了无数遍的话,楼市调控,一定是增加供给,减少需求。增加供给,需要给房地产商松绑,多供地,多盖房子;减少需求,需要收缩流动性,减少投机需求。

初衷是好的,但思路错了,结果一样不会好。 



推荐 26