重庆市市长黄奇帆提出，“要研究商品房的核价措施，要核定清楚房产项目的土地成本、建设成本、税费、利息等，并确定合理的利润空间，以加强对新开盘商品房的价格调控指导。”

我的评价：初衷是好的，方法是错的，结果是可怕的。

政府替企业核定成本、确定利润空间，这样的事情倒也不罕见。不过，都是30年前的旧事了。在计划经济下，企业并无定价权，价格是多少，以官方核准的成本加上官方核准的利润率，自然就成了。所谓企业，不过就是生产车间而已。

在当下充分竞争的房地产市场，政府还想成为商品房市场全知全能的计划者，困难重重。

不同时间购地、不同渠道筹款、不同企业状况，成本能一样吗？不同风格、不同品质、不同位置的楼盘，利润率能一样吗？1981年，国务院成立了价格研究中心，由著名经济学家薛暮桥牵头，全国调集了50多人，买了最先进的计算机，想算出一个合理的“理论价格”，最终失败了。同样，确定一个城市的商品房成本和价格，绝非一市之长可以做到。而如果每个企业的成本是一事一议的，企业挣不挣钱，完全看办事的科员处长给你定什么样的成本，那这里面会有多少寻租空间呢？

即便一市之长勇于任事，一拍脑袋定下商品房成本、利润，但楼市的政策措施多变，市场环境多变，企业如一位武林高手，手脚被缚，乱箭来袭，任你身怀绝技也枉然。

计划经济下，政府核成本、定利润的结果是产品价格便宜、但供应短缺。在当下，重演政府核成本、定利润的故事，结果也会是，房价降了，但房子供应紧张。因为被捆住手脚的房地产企业，要面对不可测的寻租成本，面临巨大的市场和政府风险，自然缺乏创新和发展动力。

供应短缺的结果是，房价上涨。当然，政府会控制住表面的交易价格，而黑市一定会热闹起来的。想想70年代寻常人家倒卖粮票，想想80年代找人批条子买电视机就知道了。价格一定会找到它的呈现方式。

结果就是，调控房价的方法成为推高房价的动力。

重复了无数遍的话，楼市调控，一定是增加供给，减少需求。增加供给，需要给房地产商松绑，多供地，多盖房子；减少需求，需要收缩流动性，减少投机需求。

初衷是好的，但思路错了，结果一样不会好。